'세입자'라면 꼭 알아야 하는 최소한의 상식 3가지!

'세입자 친화형' 제도 주택임대차보호법 오늘 부동산 상식 시리즈는 내 집이 아닌전세나 월세 형태로 거주하는 세입자 분들에게 꼭 필요한 법인 주택임대자보호법(이하 '주임법')에 대해 알아보려 합니다. 주택임대차보호법을 찾으면 아래와 같은 정의가 나옵니다. "주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률" *임대차 : 당사자 가운데 한쪽이 상대편에게 물건을 사용하게 하고 상대편은 이에 대해 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약. (주택임대차보호법 ⓒ국가법령정보센터) 설명이 너무 어려운데요, 주택임대차보호법이만들어진 이유를 보면 이해가 더 쉽습니다. 민법을 보완하기 위해 탄생한법 주택임대차보호법은 개인 간의 거래나 법률관계를 다루는 민법이현실적으로보호하기 어려운 세입자 등의권리를 보장하기 위해 1981년 처음 제정되었습니다. 사실민법에도 임대차에 대한 권리가 명시되어 있기는 합니다. '전세권'이라는 물권이 그것인데요, 이 전세권은 우리가 일반적으로 생각하는 전세(채권)와는 절차나 효력 면에서 다른 점이 많습니다. *물권(物權) vs 채권 (債權) : 물권은 물건에 대한 권리로 특정한물건을 직접 지배하여 이익을 얻을 수 있는 권리로 소유권, 점유권, 전세권 등이 있으며, 이에 반해 채권은사람 간의 권리 관계로 채권자가 채무자에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리. 권리의 성립 시기에 관계없이 물권이 항상 채권에 우선하는 것이 원칙. 단순히 부동산에서 계약서를 작성하고 전세금을 집주인(임대인)에게 지불한다고 전세권이 성립하는 것이 아니라, 등기소에서법적 권리 관계를 명시하는 등기를 해야 합니다. 이 과정에서 집주인의 인감증명서와 동의서가 필요하며 전세 보증금의 0.24%에 달하는 등록세와 교육세 등도 부담해야 합니다. (서울북부지방법원 북부 등기소 ⓒ다음 지도) 이렇게민법의 전세권 설정이 절차가 번거롭고비용이 들기 때문에 현실적으로잘 활용되지 않는다는 점을 보완하기 위해 주임법이 등장한 것인데요, 주임법을 통해세입자는 크게3가지를보호 받을 수 있습니다. 1. 임대차 기간은 최소 2년 첫 번째로임대차 기간을 보장받을 수 있습니다. 보통 집을 계약하면 2년 단위로 하는데 이는 주임법 4조에 따른 것입니다. 주임법은 임대계약 시 계약서에 기간을 정하지 않았거나 2년 미만 즉, 1년만 계약하더라도 최소 2년의 거주 기간을 보장해줍니다. 세부적으로 보면 상대적약자인 세입자의 권리가더 잘 보호되어 있다는 것을 발견할 수 있는데요, 집주인은 1년만 계약한 세입자가 마음을 바꿔 2년을 거주하겠다고 하면 주임법에 의해 2년 계약을 수용해야 합니다. 하지만 거꾸로 집주인이 1년만 계약한 세입자에게 2년 거주를 요구할 수는 없습니다. 세입자가 원하지 않으면 1년 계약이 끝나는 즉시 전세보증금을 돌려주어야 합니다. 또한묵시적 갱신이라는 항목이 있는데요, 임대차 계약 기간이끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인이세입자에게계약의 갱신이나 변경에 관해알리지 않는다면, 세입자는동일한 조건에 2년간의 재계약을 자동으로 연장했다고인정받을 수 있습니다. 이 규정 역시 세입자에게 유리해서 세입자는 묵시적 갱신으로 인한 계약 기간이라고 하더라도원하는 시점에 집주인한테 집을 비우겠다고 얘기할 수 있고, 그로부터3개월 후에 계약 해지가 가능합니다. 2. 집에서 계속 살 수 있는 대항력 두 번째로 세입자는 등기(전세권 설정)를 하지 않아도 입주 후전입신고만 하면 다음 날부터대항력을 얻습니다. 대항력이 있으면 세입자는 집주인이 바뀌어도 계약서상의 임차 기간을 보장받고 보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있습니다. 전입신고는 관할 읍/면/동 주민센터 및 인터넷 민원24 홈페이지에서 할 수 있습니다. (전입신고가 가능한 민원24 ⓒ민원24) ▶민원24 홈페이지바로가기 그럴 일은 거의 없겠지만계약 기간 중에 다른 곳으로전입신고를 하면 기존 전입신고의 효력이 없어지니 계약 기간 중에는 다른 주택에 전입신고를 하면 안됩니다. 3. 내 돈을 제일 먼저 보장하는 '우선변제권' 세 번째로 대항력을 갖춘 세입자가 '확정일자'를 받아두면, 전셋집이 경매로 넘어가더라도 소중한 보증금을 지켜낼 수 있는 권리인 우선변제권이 생깁니다. (확정일자 받은 계약서 ⓒAPTzib) 우선변제권이 있으면 거주하던 집이 경매나 공매 등을 통해 다른 사람에게 팔리더라도 대금(보증금)을 다른 사람보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다. 확정일자는 전입신고를 해야만 받을 수 있고 전입신고를 한 주민센터에서 신청할 수 있습니다. 그래서 전입신고를 하면서 확정일자까지 한꺼번에 받아오는 것이 좋습니다. 물론 확정일자도대법원의 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)를 통해 온라인으로 신청 가능합니다. (온라인 확정일자 신청 및 발급서비스) 참고로 주민센터에서 확정일자를 받으면 임대차계약서에 확정일자 도장을 찍어주는데요, 계약서를 분실하면 확정일자를 인정받기 어렵기 때문에 이사 전까지는 계약서를 안전하게 보관해야 합니다. 표준계약서를 활용하자! 법무부에서는 세입자의 보호를 위해 주택임대차계약을 체결할 때 표준계약서를 우선적으로 사용하도록 권하고 있는데요, 이 계약서에 세입자가 주임법으로 보호받을 수 있는 내용이 모두 담겨있어법을 잘 모르더라도 큰 어려움 없이 임대차 계약을 진행할 수 있습니다. (법무부에서 제공하는 표준주택임대차 계약서 샘플 ⓒ법무부) • 주택임대차 표준계약서(원본게시용) 받기 지금까지 세입자를 보호하기 위한 주택임대차보호법을 살펴봤는데요, 비단 부동산 계약뿐만 아니라 다른 분야에서도 잘못된 계약으로 인해 손해를 본다면 그것은 온전히 계약자 본인이 감당 해야 하니, 계약을 할 때는 항상계약서를 꼼꼼히 살펴보는 습관을 갖는 것이 중요합니다.